過去提到房地產(chǎn)，大多數(shù)人想到的都是“蓋樓賣樓”，其實這是指新房開發(fā)市場，房企又常被稱為“開發(fā)商”。但隨著新房開發(fā)市場容量見頂，更多其他房地產(chǎn)賽道愈發(fā)受到關(guān)注，不少房企正努力從“開發(fā)商”逐步過渡到“運營商”，其中產(chǎn)城開發(fā)運營已成為主要賽道之一。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，光是在產(chǎn)城領(lǐng)域，近5年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)數(shù)量翻番，收入規(guī)模增長了2.7倍。智研咨詢發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中國工業(yè)園區(qū)數(shù)量目前已經(jīng)達到25000個，園區(qū)正在成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)集聚、現(xiàn)代化和創(chuàng)新發(fā)展的關(guān)鍵角色。

　　目前，高端智慧園區(qū)投資規(guī)模和滲透率不斷加深，智慧化內(nèi)容也逐步從基礎(chǔ)服務(wù)向更多運營場景深入，這個行業(yè)對運營管理人才的需求大增?？硕痤A計，2022年中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)智慧化投入規(guī)模將達到3000億元，產(chǎn)城開發(fā)運營企業(yè)智慧化應用滲透將達到81%。

　　在堅持實體經(jīng)濟為主體、做大做強制造業(yè)，推動戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的背景下，高端式智能主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)正蓬勃發(fā)展。

　　“行業(yè)正處于‘群雄逐鹿’階段，開發(fā)商、實體企業(yè)、國內(nèi)資本機構(gòu)、外資等都比較活躍，尤其是資本機構(gòu)對運營管理人才的需求日益攀升，人才具備較高溢價?！币晃划a(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資深人士對頭部財經(jīng)表示。

　　克而瑞研究人員表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正呈現(xiàn)“國民共進”的特點，即國資企業(yè)和民營企業(yè)能各自發(fā)揮優(yōu)勢，抱團共建，比如國企一般具備資源與建設(shè)能力優(yōu)勢，而民企則有靈活性與運營管理優(yōu)勢。

　　近兩年的案例包括：2021年5月19日，華潤置地和中城新產(chǎn)業(yè)合作，共同成立潤城新產(chǎn)業(yè)，布局產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)和產(chǎn)業(yè)空間載體開發(fā)；2021年6月28日，中國金茂和宏泰發(fā)展達成合作，中國金茂成為中國宏泰發(fā)展第二大股東；2021年6月30日，山東港口集團和億達未來合作，簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場推介和項目爭引；2021年12月，南山控股和中南高科合作簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，包括產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合開發(fā)、運營管理合作、共建基金等。

　　安信證券報告顯示，TOP50房企中，約66%的房企已經(jīng)參與了產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，而龍頭房企參與比例更高，房企參與的產(chǎn)業(yè)園項目以智能制造、醫(yī)療健康和文旅農(nóng)業(yè)為主，其中智能制造是蕞主要的類型。

　　除了傳統(tǒng)開發(fā)商外，實體企業(yè)也在試圖分一杯羹，而且它們還能自帶“生態(tài)”入場。

　　過去實體企業(yè)涉足地產(chǎn)，多是為了建造自用寫字樓、產(chǎn)業(yè)園，現(xiàn)在一些實力雄厚的實體企業(yè)，已經(jīng)采取“自用+招引”模式，即建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)后不僅自用，還帶入自身的上下游供應鏈，另外也成立招商團隊，對外拓展入駐企業(yè)。比如京東方蘇州智造服務(wù)產(chǎn)業(yè)園、美的上海全球創(chuàng)新園區(qū)、海爾智谷、中興智匯上?？萍籍a(chǎn)業(yè)園、京東智谷、菜鳥智谷等，目前這批產(chǎn)業(yè)園區(qū)多聚集于上海、蘇州、杭州。

　　“房企涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)和實體企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)有較大區(qū)別，后者的管理思路仍以自用為主，招商運營團隊首先服務(wù)于企業(yè)自用，而專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運營商則具備更強的服務(wù)意識?！鄙鲜霎a(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)資深人士表示。

　　除此以外，投資機構(gòu)正在以“新基建”之名切入產(chǎn)業(yè)園區(qū)賽道，利用自身融資成本低，更能接受長投資周期的優(yōu)勢，不再局限于財務(wù)投資人角色，以多種方式進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，甚至自行拿地開發(fā)。

　　比較大的投資機構(gòu)涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)案例包括：康橋資本推出8.5億美元的生物醫(yī)藥基礎(chǔ)設(shè)施基金，投資建設(shè)康橋資本生命科學園；紅杉中國已募集首支“新基建”股權(quán)投資基金，投資方向主要涵蓋新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園、高端制造廠商、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，高標準物流、數(shù)據(jù)中心等；摩根士丹利旗下的房地產(chǎn)投資部門收購了位于上海周邊城市的四項物流及工業(yè)資產(chǎn)組合，分別位于南通、太倉、蘇州、嘉興，資產(chǎn)面積約21萬平方米，同時收購了位于上海張江的美恩生物科技園；高瓴資本達成股份認購協(xié)議，入股產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)商天集產(chǎn)城，同時出資建設(shè)高瓴創(chuàng)投醫(yī)療器械園。

　　目前，生物醫(yī)藥、智能制造、人工智能、數(shù)字經(jīng)濟等成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)向政府拿地的蕞高頻產(chǎn)業(yè)主題方向，對開發(fā)運營商來說，“主題園”帶來更高的自持比例和更長的項目回報周期，入園企業(yè)篩選更嚴格，招商難度更大、周期更長，需要具備強大的運營能力快速實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流以及有效的退出手段。

　　在退出手段上，由于近兩年國內(nèi)具備了REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）渠道，許多企業(yè)正努力打通“投融管退”閉環(huán)，徹底摒棄過去的地產(chǎn)銷售思維。

　　2020年4月30日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，明確表示支持符合條件的優(yōu)質(zhì)項目開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點，基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流、國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，這等于給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)注入一劑強心針，產(chǎn)城運營商可以通過發(fā)行REITs的方式，盤活園區(qū)存量資產(chǎn)，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，緩解資金沉淀壓力。

　　近兩年來，國內(nèi)20單公募REITs中(含待審核和即將上市產(chǎn)品)，已經(jīng)有8只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，國內(nèi)頭部單民營園區(qū)公募REITs“東久新經(jīng)濟”認購申請結(jié)果也已經(jīng)在近日公布，該基金的戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者比例配售前認購總金額達到855.72億元，足見投資者高漲的熱情。

　　實際上，公募REITs的發(fā)行一直頗受歡迎，而底層資產(chǎn)類型為“園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”的占了絕大多數(shù)。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟如今已逐步成為承載中國區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)以及產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略部署的核心載體，不過，在“一哄而上”的局面下，部分類型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也出現(xiàn)了過?；蛘咝枨蟛黄ヅ鋯栴}。

　　房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞認為，“工業(yè)上樓”要滿足企業(yè)特殊要求，比如生物醫(yī)藥企業(yè)，需要十萬級潔凈廠房，引導這些企業(yè)上樓，要滿足生產(chǎn)工藝和空氣潔凈度的要求；精密儀器制造對震動較為敏感，建筑設(shè)計就要有防震減震措施；輕生產(chǎn)企業(yè)涉及大型機械設(shè)備，廠房的層高、承重等建設(shè)標準要達到相應標準，只有企業(yè)的基本需求得到了滿足，企業(yè)才有“上樓”的可能。

　　普洛斯高級副總裁、科技運營負責人邱寶軍日前對頭部財經(jīng)表示：“十年前智慧園區(qū)更多停留在概念范疇，如今整個產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)都在朝向朝智慧化、零碳化方向高質(zhì)量發(fā)展。不過，當前部分園區(qū)還面臨著規(guī)劃定位不明、空置率過高、與產(chǎn)業(yè)融合不足、投入產(chǎn)出效益不對等、人車調(diào)度管理難等挑戰(zhàn)?！?

　　作為全球物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的行業(yè)巨頭，普洛斯希望能輸出園區(qū)管理經(jīng)驗，目前推出了輕資產(chǎn)模式的“云資管服務(wù)”，即向園區(qū)業(yè)主提供數(shù)智資產(chǎn)管理解決方案。

　　近期也有國內(nèi)民營企業(yè)在轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)園區(qū)輕資產(chǎn)服務(wù)商，輸出管理經(jīng)驗，比如華夏幸福近日宣布產(chǎn)業(yè)招商與園區(qū)服務(wù)將全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并且與平頂山高新區(qū)簽訂招商協(xié)議和《戰(zhàn)略合作備忘錄》，成為其產(chǎn)業(yè)新城管理能力全面輸出的頭部次嘗試。

　　普洛斯ASP云資管服務(wù)負責人張志翰表示，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)智化業(yè)務(wù)未來在廣闊的二三線城市園區(qū)將大有可為，未來的發(fā)展重點將是市場下沉，在整個大方針與趨勢下，這些市場中的客戶也正急需提升園區(qū)運營水平的數(shù)智解決方案。

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