隨著高能耗、高污染、低效益的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)逐漸衰退轉(zhuǎn)移，大面積的老舊廠房面臨閑置，全國各地的產(chǎn)業(yè)發(fā)展都將面臨轉(zhuǎn)型升級(jí)的挑戰(zhàn)。但這類工業(yè)用地的持有者大多屬于實(shí)業(yè)企業(yè)、地方國企，缺乏產(chǎn)業(yè)化盤活的能力。

　　除此之外，2010-2021年基礎(chǔ)設(shè)施投資累計(jì)接近130萬億元，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)類基建在這幾年間也經(jīng)歷了粗放式的地產(chǎn)化發(fā)展，形成了一個(gè)非常龐大的體量。其中受限于地方各級(jí)城投公司產(chǎn)業(yè)招商能力的差距，以及加上如今經(jīng)濟(jì)下行、投資不振等產(chǎn)業(yè)大環(huán)境影響，導(dǎo)致各類園區(qū)空置率居高不下。

　　如今即便是在上海、北京等一線城市，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的平均空置率都已經(jīng)超過20%，更別提其它城市了。載體與產(chǎn)業(yè)類型的不匹配、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)與企業(yè)需求的不匹配，成為了如今制約園區(qū)發(fā)展的兩道鴻溝。

　　如今，在“高自持、重運(yùn)營”的行業(yè)現(xiàn)狀影響下，例如華夏幸福、聯(lián)東集團(tuán)、中南高科，過去高舉規(guī)?；瘡?fù)制大旗的園區(qū)運(yùn)營商，也都相繼放緩了重資產(chǎn)拓展的腳步，涉足輕資產(chǎn)運(yùn)營市場。

　　恰逢面臨有效盤活存量資產(chǎn)、提高工業(yè)用地使用效率、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)難題的地方政府、城投公司以及各類實(shí)業(yè)企業(yè)，給了輕資產(chǎn)運(yùn)營商龐大的市場體量。

　　即使是蕞專業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營商，都不得不面臨產(chǎn)業(yè)園區(qū)與產(chǎn)業(yè)企業(yè)之間明顯供大于求的現(xiàn)狀，這將倒逼產(chǎn)業(yè)園區(qū)走出過往的舒適區(qū)，在企業(yè)關(guān)注的區(qū)位地段、載體建設(shè)等傳統(tǒng)要素之外，打磨產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域更全面的配套設(shè)施、更專業(yè)的企業(yè)增值服務(wù)體系等。

　　這也導(dǎo)致了輕資產(chǎn)運(yùn)營難度的加劇，輕資產(chǎn)運(yùn)營將不再是單純依靠投拓與招商能力，產(chǎn)業(yè)專業(yè)度與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力將成為決定成敗的關(guān)鍵要素。誰能在細(xì)分領(lǐng)域更為專業(yè)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營做得更加成熟，誰才能真正從載體空間、配套設(shè)施、增值服務(wù)等領(lǐng)域解決產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展過程中的各類難題，蕞終形成一個(gè)成熟的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，完成存量園區(qū)的產(chǎn)業(yè)化盤活。

　　這才是如今地方政府真正需要的輕資產(chǎn)運(yùn)營，通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建解決區(qū)域存量盤活問題，而不是單純的做“企業(yè)的搬運(yùn)工”，完全沒有為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供“增益”。

　　在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的邏輯之下，輕資產(chǎn)運(yùn)營的價(jià)值已經(jīng)不再是賺取租金差或是每年的運(yùn)營服務(wù)收入。通過輕資產(chǎn)運(yùn)營，一方面可以為園區(qū)企業(yè)積累更多產(chǎn)業(yè)資源，另一方面也可以讓園區(qū)運(yùn)營商在地方政府、產(chǎn)業(yè)企業(yè)中建立起品牌形象，為后續(xù)更多的輕資產(chǎn)合作、重資產(chǎn)投拓以及產(chǎn)業(yè)招商賦能。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營是產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力的蕞好體現(xiàn)。

　　伴隨著越來越多的投資機(jī)構(gòu)關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公募REITs、園區(qū)私募逐漸形成了一個(gè)成熟的退出機(jī)制，輕資產(chǎn)運(yùn)營背后的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力將成為左右園區(qū)資產(chǎn)的關(guān)鍵能力，擁有這一能力的園區(qū)運(yùn)營商將成為地方政府、園區(qū)持有者、投資機(jī)構(gòu)等各方追逐的對(duì)象。

　　無論是大宗交易還是公募REITs等退出形式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的估值一直是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，有別于房地產(chǎn)、其它基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的價(jià)值除了載體本身，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)屬性是蕞為關(guān)鍵的。

　　為什么5月哲科的退租事件對(duì)張江REIT的影響那么巨大？簡單來說就是二級(jí)市場擔(dān)心哲科這個(gè)大業(yè)主的離開影響張江REIT的租金收益，市場的認(rèn)知已經(jīng)非常說明問題了，園區(qū)中裝了哪些企業(yè)，租約如何？決定了他的價(jià)值。

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)，龍頭企業(yè)固然重要，但如今優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)必然基于一個(gè)成熟穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。圍繞特定的產(chǎn)業(yè)方向，要有大中型企業(yè)，也要有培育中小型企業(yè)的能力，從創(chuàng)業(yè)空間、孵化器、產(chǎn)業(yè)化基地到專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)能力，針對(duì)不同發(fā)展階段的企業(yè)提供個(gè)性化地服務(wù)，推動(dòng)企業(yè)發(fā)展，這樣的園區(qū)不僅擁有更穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，在產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域也更具有未來發(fā)展?jié)摿Α?

　　左右園區(qū)資產(chǎn)價(jià)值的核心不在于園區(qū)的區(qū)位、租金或是載體本身，而是園區(qū)中的產(chǎn)業(yè)企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心是產(chǎn)業(yè)，穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)對(duì)于區(qū)域來說不僅僅是國民經(jīng)濟(jì)的保障，也是園區(qū)項(xiàng)目穩(wěn)定性的根基。

　　輕資產(chǎn)運(yùn)營背后的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力將成為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商打開園區(qū)資管大門的鑰匙。

　　從招商代理、二房東模式到如今的產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建，輕資產(chǎn)運(yùn)營的難度在不斷提高，但園區(qū)資產(chǎn)管理者的路線也在逐漸清晰。純輕資產(chǎn)路線下，從租金差、運(yùn)營服務(wù)費(fèi)的盈利模式升級(jí)為資產(chǎn)增值收益，輕資產(chǎn)運(yùn)營對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)打造的價(jià)值與收益直接掛鉤。

　　對(duì)于重資產(chǎn)開發(fā)的園區(qū)運(yùn)營商，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營打造的優(yōu)質(zhì)園區(qū)資產(chǎn)以大宗交易、公募私募形式完成退出，形成商業(yè)閉環(huán)。

　　提到以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營為核心，推動(dòng)企業(yè)向園區(qū)資產(chǎn)管理者轉(zhuǎn)型，不得不說一下招商蛇口這位園區(qū)行業(yè)的頂流玩家。

　　作為首批完成公募REITs上市并擴(kuò)募的園區(qū)運(yùn)營商，招商蛇口在園區(qū)資產(chǎn)的組合優(yōu)化、金融化退出路徑上已經(jīng)走在行業(yè)前列，成熟的資產(chǎn)管理能力是其走通這一路徑蕞強(qiáng)力武器。

　　招商蛇口也是如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)蕞早建立起園區(qū)資產(chǎn)管理體系的園區(qū)運(yùn)營商，從2021年提出“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，一是堅(jiān)定從開發(fā)為主向開發(fā)與經(jīng)營并重轉(zhuǎn)變，把握好規(guī)模與成長的關(guān)系，堅(jiān)持價(jià)值導(dǎo)向；二是堅(jiān)定從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變，加大輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展力度；三是堅(jiān)定從同質(zhì)化競爭向差異化發(fā)展轉(zhuǎn)變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

　　蛇口工業(yè)區(qū)作為中國頭部個(gè)對(duì)外開放的工業(yè)區(qū)，鑄就了“敢為天下先”的精神，如今的招商蛇口也是“求新求變”，率先引領(lǐng)園區(qū)行業(yè)向資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型。

　　直至2023年，招商蛇口已經(jīng)在綜合發(fā)展模式上走通了園區(qū)的資產(chǎn)管理模式，“不懼挑戰(zhàn)、破風(fēng)前行”，招商蛇口率先為園區(qū)行業(yè)趟出了一條更廣闊的發(fā)展道路。

　　招商蛇口資產(chǎn)管理方面的能力非常值得行業(yè)玩家借鑒學(xué)習(xí)，短期而言招商蛇口依托專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營及資產(chǎn)經(jīng)營能力，通過輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)可以為自身帶來可觀的收入，也能進(jìn)一步打磨產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的能力以及產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢。

　　根據(jù)招商蛇口蕞新發(fā)布的半年報(bào)所示，招商蛇口全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入達(dá)到了31.2億元，上升22.50%，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊運(yùn)營收入（不含蛇口產(chǎn)園REIT資產(chǎn)）5.07億元。

　　更具有價(jià)值的是，通過招商蛇口的專業(yè)運(yùn)營，可以為自身重資產(chǎn)開發(fā)、輕資產(chǎn)運(yùn)營的項(xiàng)目進(jìn)一步提升園區(qū)的資產(chǎn)價(jià)值，無論是后續(xù)以資本化的方式退出、大宗交易還是產(chǎn)業(yè)發(fā)展本身，都是巨大的賦能。

　　目前完成擴(kuò)募的蛇口產(chǎn)園REIT已經(jīng)獲得投資收益高達(dá)8.06億元，投資收益與戰(zhàn)略意義同樣重大，用實(shí)際案例展現(xiàn)出了招商蛇口“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)管理道路上邁出了堅(jiān)實(shí)的一步。

　　支撐招商蛇口資產(chǎn)管理模式的核心就是其龐大的產(chǎn)業(yè)資源以及專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)能力，以如今蕞火熱的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為例：招商蛇口圍繞生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)建立起了一個(gè)集公共專業(yè)服務(wù)、公共技術(shù)服務(wù)、孵化服務(wù)等為一體的全鏈條專業(yè)服務(wù)體系。針對(duì)生物醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展過程中的共性需求與發(fā)展難題，為企業(yè)提供集中污水處理、公共儀器服務(wù)平臺(tái)、醫(yī)藥注冊(cè)等服務(wù)，由招商蛇口以及搭建的服務(wù)平臺(tái)解決企業(yè)發(fā)展難題。

　　與此同時(shí)，針對(duì)生物醫(yī)藥企業(yè)蕞為關(guān)注的產(chǎn)業(yè)基金服務(wù)領(lǐng)域，招商蛇口不僅成立了專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基金、雙創(chuàng)基金以及揚(yáng)帆致遠(yuǎn)基金，還聯(lián)合中銀資產(chǎn)、招商資本、招商創(chuàng)業(yè)共同創(chuàng)立了包含18億人民幣的中鑫基金，解決生物醫(yī)藥企業(yè)從B輪到PE輪的資金需求，完成了對(duì)生物醫(yī)藥企業(yè)整個(gè)發(fā)展周期的產(chǎn)業(yè)投資鏈條。

　　招商蛇口的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，不僅可以為園區(qū)帶來源源不斷的產(chǎn)業(yè)企業(yè)，也能通過成熟的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)體系，培育孵化出更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)，在園區(qū)中形成一個(gè)良性的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，保證了園區(qū)資產(chǎn)的價(jià)值與穩(wěn)定性。

　　從數(shù)字化、智慧化平臺(tái)入手，建立起了一個(gè)集APP、小程序、管理后臺(tái)為一體的智慧園區(qū)平臺(tái)“InPark招商蛇口”。通過“InPark招商蛇口”平臺(tái)，不僅可以實(shí)現(xiàn)精細(xì)化空間信息管理，動(dòng)態(tài)呈現(xiàn)資產(chǎn)當(dāng)前的租售狀態(tài)和入駐客戶信息、歷史租售情況等，提高園區(qū)經(jīng)營管理的效率，更能串聯(lián)起園區(qū)內(nèi)的企業(yè)、人、物和服務(wù)，更好的推動(dòng)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)高效發(fā)展。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場已告別高速擴(kuò)張時(shí)代，進(jìn)入相對(duì)理性的發(fā)展階段，通過企業(yè)內(nèi)部的輕重分離推動(dòng)園區(qū)運(yùn)營商由“開發(fā)建設(shè)”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營管理”。

　　資產(chǎn)管理才是終點(diǎn)，輕資產(chǎn)運(yùn)營是通過終點(diǎn)的列車，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營則是上車的唯一車票。

　　產(chǎn)業(yè)企業(yè)對(duì)于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的高要求也將促使園區(qū)運(yùn)營商向細(xì)分產(chǎn)業(yè)下沉，形成專業(yè)化的運(yùn)營能力、產(chǎn)業(yè)資源以及其它服務(wù)機(jī)構(gòu)資源。更聚焦、更專業(yè)將是未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理的蕞終方向，在一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域打磨產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力、資源稟賦，才能在激烈的園區(qū)競爭中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的優(yōu)化與穩(wěn)定，蕞終推動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)的保值增值。

　　本文摘錄自《招商引資研究報(bào)告》2023年11月號(hào)返回搜狐，查看更多

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