由內(nèi)容質(zhì)量、互動(dòng)評(píng)論、分享傳播等多維度分值決定，勛章級(jí)別越高()，代表其在平臺(tái)內(nèi)的綜合表現(xiàn)越好。

　　“新政允許商品廠房切割銷(xiāo)售后，江門(mén)閑置廠房的利用率有望明顯提高。”

　　“蕞大的獲益者或?qū)⑹侵行∑髽I(yè)。”

　　近日，《江門(mén)市工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和分割銷(xiāo)售管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下稱“新政”）正式印發(fā)，明確江門(mén)商品廠房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)售制度，可按幢、層、套等固定界限分割銷(xiāo)售，引發(fā)業(yè)界熱議。

　　作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，商品廠房得到江門(mén)眾多企業(yè)的關(guān)注，凸顯了工業(yè)用地的稀缺屬性。與此相對(duì)應(yīng)的是，近兩年來(lái)多家大型工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商紛紛進(jìn)駐江門(mén)，有望成為該市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新型載體。

　　江門(mén)是粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點(diǎn)城市，擁有土地資源豐富的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，工業(yè)用地總量?jī)H次于廣深佛莞，產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大。同時(shí)，該市仍存在工業(yè)用地集約化水平不高、資源缺乏整合等短板，在一定程度上制約了全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，此番新政出臺(tái)，將有利于江門(mén)依托自身土地成本優(yōu)勢(shì)，通過(guò)市場(chǎng)化手段提高江門(mén)工業(yè)用地利用率，促進(jìn)閑置商品廠房切割銷(xiāo)售，有效降低中小企業(yè)的生產(chǎn)成本，提振全市實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

　　今年6月，創(chuàng)維集團(tuán)創(chuàng)始人黃宏生到鶴山工業(yè)城考察，并與當(dāng)?shù)卣炗喠撕献鲄f(xié)議，計(jì)劃投資25億元建設(shè)創(chuàng)維光電產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，主要生產(chǎn)液晶模組、智慧商顯等產(chǎn)品，全部達(dá)產(chǎn)后預(yù)計(jì)產(chǎn)值超80億元。

　　此外，創(chuàng)維集團(tuán)還計(jì)劃引入部分核心零部件配套商到鶴山落戶?！肮怆娍萍柬?xiàng)目選擇落戶鶴山工業(yè)城對(duì)雙方來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的合作起點(diǎn)，希望項(xiàng)目將帶動(dòng)我們的產(chǎn)業(yè)鏈上下游一同轉(zhuǎn)移到鶴山。”黃宏生說(shuō)。

　　不過(guò)，在推動(dòng)上下游配套供應(yīng)商落戶鶴山的過(guò)程中，創(chuàng)維集團(tuán)遇到了一個(gè)不大不小的難題：供應(yīng)商短時(shí)間內(nèi)在當(dāng)?shù)仉y以找到合適的廠房，由于生產(chǎn)規(guī)模較小，拿地自建廠房也并不劃算。

　　“當(dāng)時(shí)，我們正在爭(zhēng)取國(guó)內(nèi)知名的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商聯(lián)東集團(tuán)落戶鶴山，打造江門(mén)·鶴山國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目。該項(xiàng)目落戶鶴山后，將建設(shè)大型工業(yè)廠房，再分割銷(xiāo)售給入駐工業(yè)城的企業(yè)，這恰恰能夠滿足像創(chuàng)維集團(tuán)供應(yīng)商這種企業(yè)的需求。”鶴山工業(yè)城管委會(huì)副主任、共和鎮(zhèn)鎮(zhèn)長(zhǎng)丁俊超告訴記者。

　　據(jù)其介紹，江門(mén)·鶴山國(guó)際企業(yè)港項(xiàng)目總投資約20億元，是鶴山引進(jìn)的頭部個(gè)大型產(chǎn)業(yè)綜合體。該項(xiàng)目建成后，將重點(diǎn)引入裝備制造、電子信息、新材料行業(yè)的相關(guān)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，形成上下游高端產(chǎn)業(yè)集群。

　　今年以來(lái)，江門(mén)不少企業(yè)負(fù)責(zé)人都注意到，多家工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商紛紛“搶灘”江門(mén)。除了上述的聯(lián)東集團(tuán)，中南高科下屬的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)商也進(jìn)駐臺(tái)山工業(yè)新城，計(jì)劃投資25億元建設(shè)智能裝備項(xiàng)目，規(guī)劃用地約1000畝，其中首期項(xiàng)目用地約117畝，接下來(lái)將打造新型產(chǎn)業(yè)集聚地。

　　同樣的案例還有萬(wàn)洋集團(tuán)。作為國(guó)內(nèi)知名的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，其目前在全國(guó)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域開(kāi)發(fā)的園區(qū)面積已超3000萬(wàn)平方米。近日，該公司計(jì)劃投資140億元，在鶴山建設(shè)萬(wàn)洋眾創(chuàng)城項(xiàng)目，打造成為集制造研發(fā)、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生產(chǎn)生活配套、金融服務(wù)和智慧園區(qū)管理為一體的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　鶴山市科工商務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前萬(wàn)洋眾創(chuàng)城項(xiàng)目已正式動(dòng)工。“該項(xiàng)目計(jì)劃用地2350畝，總建筑面積約320萬(wàn)平方米，包括龍灣金屬制品產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和古勞鞋城改造項(xiàng)目。”

　　實(shí)際上，早在幾年前，江門(mén)便已有部分企業(yè)切入工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。例如，開(kāi)平市首個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——納成廣泰·衛(wèi)浴谷項(xiàng)目于2015年落戶水口鎮(zhèn)，開(kāi)創(chuàng)了當(dāng)?shù)丶s用地的先河。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，眾多工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商頻頻進(jìn)駐江門(mén)，正是該市工業(yè)用地資源豐富的充分體現(xiàn)。“總體而言，江門(mén)的土地資源綜合承載力在粵港澳大灣區(qū)城市中處于頭部梯度，全市現(xiàn)有工業(yè)用地總量約30萬(wàn)畝，僅次于廣深佛莞?！苯T(mén)市自然資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露。

　　該負(fù)責(zé)人分析，相比大灣區(qū)核心城市以存量用地為主、增量空間非常有限的狀況，江門(mén)市地勢(shì)平坦、用地條件好、區(qū)位優(yōu)勢(shì)大，未來(lái)產(chǎn)業(yè)空間充足，增量可發(fā)展空間和工業(yè)潛力大。同時(shí)，目前江門(mén)工業(yè)用地東部地區(qū)供應(yīng)平均成交價(jià)約31萬(wàn)元/畝，西部約19萬(wàn)元/畝，與灣區(qū)其他核心城市比較，地價(jià)處于下游水平，土地成本優(yōu)勢(shì)明顯。

　　“此前，大灣區(qū)核心城市的工業(yè)用地已先行集約開(kāi)發(fā)，目前開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已近乎飽和。相比之下，江門(mén)有更多空間去拓展工業(yè)容量，可充分容納更多的產(chǎn)業(yè)。隨著大灣區(qū)多條區(qū)域重要通道的開(kāi)通，大灣區(qū)的東岸產(chǎn)業(yè)要素將向西岸溢出，江門(mén)的工業(yè)用地將擁有更多的‘用武之地’?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人進(jìn)一步分析。

　　不過(guò)，在當(dāng)前各地用地指標(biāo)緊張的前提下，江門(mén)仍存在企業(yè)自建低密度的單層廠房、自留土地?zé)o序低效開(kāi)發(fā)等情況，在一定程度上降低了全市工業(yè)用地的利用率。據(jù)江門(mén)市自然資源局初步摸查的情況來(lái)看，當(dāng)前江門(mén)工業(yè)用地的平均容積率處于0.7左右，產(chǎn)業(yè)用地集約程度尚處于粵港澳大灣區(qū)中游水平，工業(yè)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度仍有較大的提升空間。

　　在這樣的背景下，眾多工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐江門(mén)絕非偶然。“如果江門(mén)要充分發(fā)揮土地資源優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步優(yōu)化工業(yè)用地資源勢(shì)在必行，引進(jìn)更多工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商不失為一種方法?！敝屑菐?kù)招商運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)王志寧認(rèn)為。

　　“佛山、東莞等城市在這方面發(fā)展較早，而目前江門(mén)工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)仍處于起步階段，但市場(chǎng)空間廣闊，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商大有可為。”在江門(mén)市工信局工業(yè)園區(qū)科負(fù)責(zé)人看來(lái)，從土地規(guī)模來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商拿地規(guī)模比較大，一般都達(dá)到數(shù)百畝以上，有利于整體開(kāi)發(fā)，提高土地利用率；從建設(shè)形態(tài)來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商一般更傾向于建設(shè)多層廠房，容積率明顯高于普通企業(yè)自建廠房，實(shí)際上也提高了工業(yè)用地的畝產(chǎn)效益。

　　“普通企業(yè)從拿地、建設(shè)到投產(chǎn)，往往需要三年以上的時(shí)間，而且政府有關(guān)職能部門(mén)也需要對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都逐一審批，耗時(shí)較長(zhǎng)。”丁俊超分析，與企業(yè)自建廠房的模式相比，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在資金實(shí)力、專業(yè)人才等方面都擁有明顯優(yōu)勢(shì)，有利于推動(dòng)工業(yè)用地加快投入使用。“工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商不僅擁有強(qiáng)大的資金實(shí)力，可以大大縮短土地出讓、工程建設(shè)的周期，同時(shí)還擁有專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，可有效分?jǐn)偣こ虉?bào)建、設(shè)計(jì)、審圖等環(huán)節(jié)的成本。”

　　從運(yùn)營(yíng)方式來(lái)看，目前進(jìn)駐江門(mén)的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商主要存在兩種商業(yè)模式。其中，以聯(lián)東集團(tuán)為代表的運(yùn)營(yíng)商依托自身在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、工程建設(shè)、招商引資等方面的優(yōu)勢(shì)，通過(guò)規(guī)模效應(yīng)降低畝產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)成本，再以合理的溢價(jià)銷(xiāo)售給中小企業(yè)獲取利潤(rùn)。

　　與聯(lián)東集團(tuán)不同，鶴山萬(wàn)洋眾創(chuàng)城項(xiàng)目采取了另一種運(yùn)營(yíng)思路。該項(xiàng)目計(jì)劃打造成為集制造研發(fā)、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、生產(chǎn)生活配套、金融服務(wù)和智慧園區(qū)管理為一體的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目建成后，投資方萬(wàn)洋集團(tuán)將以接近成本價(jià)把廠房賣(mài)給中小企業(yè)，以此形成產(chǎn)業(yè)集聚。

　　如果說(shuō)傳統(tǒng)工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商做的是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)，鶴山萬(wàn)洋眾創(chuàng)城的商業(yè)模式更講究“細(xì)水長(zhǎng)流”：中小企業(yè)進(jìn)駐鶴山萬(wàn)洋眾創(chuàng)城后，將在知識(shí)產(chǎn)權(quán)、項(xiàng)目融資、人才招聘等方面形成一定規(guī)模的市場(chǎng)需求，而運(yùn)營(yíng)商恰恰在這些領(lǐng)域擁有豐富的資源。“我們與國(guó)內(nèi)多家知名金融機(jī)構(gòu)、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等都建立了長(zhǎng)期合作關(guān)系，可以通過(guò)為企業(yè)提供各類專業(yè)服務(wù)，并以此獲得利潤(rùn)?！比f(wàn)洋集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。

　　要真正發(fā)揮工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商盤(pán)活工業(yè)地產(chǎn)閑置資源的作用，配套政策也不可或缺?！肮I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商建設(shè)的廠房規(guī)模遠(yuǎn)大于普通企業(yè)自建廠房，全部靠‘自我消化’并不現(xiàn)實(shí)。除了內(nèi)部要積極招商引資外，也需要搭建暢通的對(duì)外銷(xiāo)售渠道。”王志寧認(rèn)為。

　　而要暢通工業(yè)廠房的銷(xiāo)售渠道，關(guān)鍵在于出臺(tái)工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)分割政策。王志寧分析，以往由于江門(mén)商品廠房不可切割銷(xiāo)售，無(wú)論是工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的新建廠房，還是制造業(yè)企業(yè)的閑置廠房，都難以充分盤(pán)活。“因?yàn)槠髽I(yè)可能想整體出售10萬(wàn)平方米，但購(gòu)買(mǎi)者卻可能只想要5萬(wàn)平方米，買(mǎi)賣(mài)雙方的供求很難形成一致。”

　　在這樣的背景下，近年來(lái)深圳、佛山、中山、東莞等地已出臺(tái)了關(guān)于“工業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分割”的地方政策，以此提高工業(yè)用地利用率。在江門(mén)，開(kāi)平、鶴山等部分區(qū)域此前也出臺(tái)了類似政策，但在全市層面上尚無(wú)出臺(tái)統(tǒng)一政策。

　　針對(duì)上述情況，去年以來(lái)江門(mén)加快了制定工業(yè)廠房分割銷(xiāo)售辦法的步伐。去年3月，《江門(mén)市市區(qū)鼓勵(lì)商品廠房建設(shè)促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》出臺(tái)，明確提出該市商品廠房支持產(chǎn)權(quán)分割。在此基礎(chǔ)上，近日該市又正式印發(fā)新政，規(guī)范了商品廠房和工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)建設(shè)、分割銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營(yíng)管理等各環(huán)節(jié)行為，支持企業(yè)盤(pán)活土地資源，提高工業(yè)用地利用率。

　　新政提出，江門(mén)商品廠房項(xiàng)目實(shí)行現(xiàn)售制度，產(chǎn)業(yè)類用房可按幢、層、套等固定界限分割銷(xiāo)售。同時(shí)，該市鼓勵(lì)銀行創(chuàng)新金融產(chǎn)品，幫助企業(yè)更靈活地進(jìn)行抵押貸款。金融機(jī)構(gòu)可對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，對(duì)購(gòu)買(mǎi)廠房的入駐企業(yè)提供貸款支持，首付一般不高于購(gòu)買(mǎi)廠房總價(jià)的30%，余額貸款期限一般不少于10年。

　　“新政允許商品廠房切割銷(xiāo)售后，江門(mén)閑置廠房的利用率有望明顯提高。”王志寧分析，新政進(jìn)一步降低了外來(lái)企業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，也加強(qiáng)了江門(mén)在產(chǎn)業(yè)成本上的比較優(yōu)勢(shì)，有利于當(dāng)?shù)匚嗟耐顿Y者。同時(shí)，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商本身就具備大量的產(chǎn)業(yè)資源，并建立了獨(dú)立的招商引資體系，這也有利于江門(mén)提升招商引資的效率。

　　“作為運(yùn)營(yíng)商，盡管廠房可以切割銷(xiāo)售，但這需要一個(gè)過(guò)程。在運(yùn)營(yíng)壓力的倒逼下，我們將積極招商引資，消化前期投入的成本壓力。”聯(lián)東集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，作為國(guó)內(nèi)數(shù)一數(shù)二的工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，該公司將充分利用其在全國(guó)產(chǎn)業(yè)網(wǎng)絡(luò)的豐富資源，大力引進(jìn)各地的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶到鶴山。

　　新政出臺(tái)以后，蕞大的受益者或?qū)⑹墙T(mén)的中小企業(yè)?！霸诎l(fā)展初期，中小企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小，需要的生產(chǎn)場(chǎng)所面積不大，同時(shí)用于購(gòu)置廠房的資金也并不充裕。從這個(gè)角度來(lái)看，新政允許商品廠房切割成單棟乃至單層對(duì)外銷(xiāo)售，這恰恰滿足了不少中小企業(yè)發(fā)展初期的實(shí)際需求，降低了中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻。”王志寧認(rèn)為。

　　在以往，不少中小企業(yè)選擇租賃廠房，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這種模式存在兩方面弊端?！笆紫仁亲赓U對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然短期內(nèi)資金壓力較小，但長(zhǎng)期來(lái)看是凈支出；相反，新政出臺(tái)后中小企業(yè)可以購(gòu)置小面積的廠房，得到的是實(shí)實(shí)在在的固定資產(chǎn)，既可以享受廠房升值的紅利，也免去了租金逐年上漲的壓力。”江門(mén)市工信局工業(yè)園區(qū)科負(fù)責(zé)人分析。

　　另一方面，以往中小企業(yè)租賃廠房后，往往會(huì)面臨對(duì)外融資時(shí)缺乏資產(chǎn)抵押的尷尬。廣東未來(lái)之星網(wǎng)絡(luò)科技股份有限公司總經(jīng)理蔡楊毅告訴記者，銀行一般更愿意把貸款發(fā)放給大企業(yè)，而不是中小企業(yè)，其中一大原因就是后者一般缺乏固定資產(chǎn)作為抵押。但新政允許廠房切割銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)更多中小企業(yè)將擁有自己的廠房，上述情況有望好轉(zhuǎn)。另外，對(duì)于科技型中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，擁有更多固定資產(chǎn)后，風(fēng)投資金對(duì)其估值也會(huì)相應(yīng)提高。

　　值得一提的是，工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在對(duì)外銷(xiāo)售商品廠房時(shí)，其引進(jìn)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目必須符合江門(mén)現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，并滿足所在產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻。“我們與工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商簽訂土地出讓合同時(shí)，就明確要求對(duì)方對(duì)外銷(xiāo)售廠房時(shí)，在行業(yè)類別、畝產(chǎn)稅收、投資強(qiáng)度等指標(biāo)上對(duì)購(gòu)買(mǎi)者設(shè)置準(zhǔn)入門(mén)檻，確保落地項(xiàng)目是具備高成長(zhǎng)性的中小企業(yè)。”丁俊超表示。

　　工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐后，當(dāng)?shù)氐膹S房?jī)r(jià)格是否隨之上漲，繼而加大中小企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本？對(duì)此，江門(mén)市工信局工業(yè)園區(qū)科負(fù)責(zé)人認(rèn)為，對(duì)于同樣面積的商品廠房，運(yùn)營(yíng)商的銷(xiāo)售價(jià)格略高于企業(yè)自建成本，這是符合市場(chǎng)規(guī)律的。“但實(shí)際上，中小企業(yè)前期資金壓力較大，每一分錢(qián)都要用于刀刃上。如果選擇自建廠房，光買(mǎi)地耗費(fèi)就過(guò)千萬(wàn)元。如果直接從工業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商購(gòu)買(mǎi)廠房，就可以選擇分期按揭，減輕資金壓力?！?

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