作者：貝爾席

近期，多家在港上市的物業(yè)管理企業(yè)進入財報披露期。

在普遍高增長業(yè)績提振，以及避險與通脹雙重受益預期之下，港股物業(yè)管理板塊行情強勢漸露，該板塊內(nèi)近20日漲幅排名前10位的漲幅均值超過25%，帶動港股物業(yè)管理行業(yè)指數(shù)重返歷史高位。

(圖片來源：富途牛牛)

物管行業(yè)的重新走牛，相信會繼而惠及赴港IPO的物管企業(yè)，2021年港股物管企業(yè)上市浪潮或將延續(xù)。按已知信息統(tǒng)計，在2021年計劃上市或可能上市的物管企業(yè)已超17家。若單從數(shù)量角度去考量，2021年物管行業(yè)赴港上市的熱情不會減弱。

2021年3月中旬，更是多達8家次新物管股被密集納入恒生綜合指數(shù)和港股通標的。諸多利好刺激之下，相信會有機會將資本市場的目光聚焦到那些即將上市的、有特色的且有一定規(guī)模的物管IPO項目上面，中南集團旗下綜合物業(yè)管理平臺——中南服務或許會成為其中之一。

3月29日，中南服務商業(yè)有限公司(以下簡稱"中南服務")在港交所官網(wǎng)披露了招股書，正式揭開了赴港上市的序幕。

結構性分化趨勢或長期存在，特色型、成長型物管上市企業(yè)更有看點

目前，上市的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量累計已超過45家，物業(yè)管理板塊顯然已成為港股市場內(nèi)的一道"獨特風景線"。

未來，或許"百家爭鳴"才是物業(yè)管理板塊新常態(tài)時期的特征。擁有獨特模式、有特色、高成長性及不斷取得突破的物業(yè)管理上市企業(yè)才會更有機會獲得市場的熱度和投資者的青睞。

中信研報曾指出，物管板塊的結構性分化格局將長期存在，該論斷與筆者的想法不謀而合。

筆者認為，物管行業(yè)內(nèi)的結構性分化之所會成為常態(tài)，本質原因主要來自于行業(yè)集中度、物管服務滲透率提升所形成的合力趨勢。

深刻理解了大背景后，便不難理解那些能夠不斷提升布局"濃度、深度和廣度"的領跑者，為什么能夠持續(xù)實現(xiàn)更快的奔跑速度、吸收與融入更多的資源，以及獲得更廣闊的發(fā)展空間及機會。而數(shù)字化轉型與升級則給另外一些同業(yè)競爭者帶來了重新切入和整合產(chǎn)業(yè)鏈的機會，無可非議，數(shù)字化技術已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)實現(xiàn)彎道超車、業(yè)務競爭升維的必要舉措和手段。

上述被提及剛遞交上市申請的中南服務，其綜合實力排名位列中指研究院"2020中國物業(yè)服務百強企業(yè)"第25名，公司的管面積/合約面積規(guī)模，在已遞表上市的物管企業(yè)當中也是處于平均數(shù)水平之上。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年待上市物管企業(yè)在2020年底的平均在管面積約在2000萬平方米左右，中南服務的2020年在管面積較此高出50%以上。

因此，身處第二縱隊的中南服務，在擁有一定綜合實力和管理規(guī)模的基礎下，其另外一個優(yōu)勢則是突出的成長性。比如，2019年，中南服務物業(yè)管理服務的毛利增長幅度為61.1%，在當年香港上市的物業(yè)管理公司中排名第7。又比如，公司在2018-2020年凈利潤的年復合年增長率為92.9%，即使放在已上市的40多家物業(yè)管理企業(yè)中去比較，該成長速度也是出類拔萃的。

值得一提的是，近年來公司強勁的外拓能力引起了業(yè)內(nèi)各方的關注，因此其獨特的外拓模式與內(nèi)在驅動邏輯也是值得繼續(xù)深入探究。

接下來便來看看中南服務的基本面質地與戰(zhàn)略布局，公司目前所建立起的競爭性壁壘，能否加速推動其從腰部玩家進階為頭部玩家，進而"一鳴驚人"。從公司目前所擁有的優(yōu)勢和條件來看，這個可能性是存在的。

全國性布局和高成長性的多業(yè)態(tài)物管企業(yè)，五大引擎戰(zhàn)略構筑核心驅動力

招股書顯示，中南服務是深耕長江三角洲、布局全國、高速發(fā)展的中國綜合物業(yè)管理服務提供商。在經(jīng)濟發(fā)達的長三角區(qū)域，中南服務具有較高的品牌知名度，截至2020年12月31日，公司在長三角地區(qū)共管理99個項目，在管總建筑面積2148萬平方米，占公司在管規(guī)模比例約為57%，聚焦長三角地區(qū)進而輻射全國重點城市網(wǎng)絡的布局特征明顯。

截至2020年底，中南服務的服務范圍已覆蓋全國15個省、自治區(qū)及直轄市的53個城市，服務30萬家庭100萬業(yè)戶，業(yè)態(tài)涵蓋住宅社區(qū)、市政公建項目、城市綜合體、商務寫字樓、購物中心、學校、游樂場等多種類型。從上述介紹可看出，中南服務是全國性布局的多業(yè)態(tài)綜合物管企業(yè)。

另外，公司近年來規(guī)模發(fā)展迅速，被中指研究院評為 "中國物業(yè)服務百強成長性領先企業(yè)"。

招股書顯示，2018-2020年，中南服務的在管面積分別為2160萬平方米、2739萬平方米、3691萬平方米，年復合年增長率為30.7%；截至2020年12月31日，公司的合約面積為6461萬平方米，合約面積與在管面積相比可得的倍數(shù)約1.75倍，該數(shù)據(jù)可用于"丈量"公司的在管面積未來持續(xù)從合約面積轉化而來的潛在增長空間，這代表著中南服務的在管面積規(guī)模增長有了后續(xù)的保障和支撐。

公司規(guī)模的增長和多業(yè)態(tài)發(fā)展模式的構建，給公司業(yè)績增長帶來巨大增益。在財務表現(xiàn)方面，中南服務營收維持穩(wěn)健增長，盈利成長能力突出，凈利潤率持續(xù)改善。2018年、2019年及2020年，中南服務實現(xiàn)收入5.52億元、6.82億元、8.63億元，年復合增長率為25.1%，凈利潤約1795萬元、2705萬元、6675萬元，年復增長率為92.9%。對應的凈利潤率分別為3.3%、4.0%、7.7%。

而公司的全國性布局和多元業(yè)態(tài)擴張，乃受益于控股集團公司中南集團及其所傾力打造的全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)系統(tǒng)。中南服務與中南集團旗下的中南置地、中南建筑、中南實業(yè)、中南高科及中南園林也已建立了良好而持久的合作關系，中南集團所經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)板塊包含房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、土木工程產(chǎn)業(yè)、工業(yè)集團等?？梢灶A期的是，未來整個中南集團的戰(zhàn)略協(xié)同和全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展將為中南服務提供長期、穩(wěn)定、全方位的資源支持，從而使得中南服務"多業(yè)態(tài)賦能型物企"的標簽將不斷強化。據(jù)此，中南服務經(jīng)過長期總結和實踐經(jīng)驗，進一步提出了其獨特的五大引擎戰(zhàn)略，以此構建其業(yè)務成長的內(nèi)在驅動和核心競爭優(yōu)勢。

據(jù)招股書所示，中南服務提出的"五大引擎"戰(zhàn)略，即中南置地交付的項目、與中南集團的合作、外拓、收并購及戰(zhàn)略合作，形成自驅動的市拓力、收并購及戰(zhàn)略合作的組合拳。

自開啟市場化進程以來，公司的第三方拓展能力得到了較大提升，在獨立經(jīng)營能力得到加強的同時，不遠的未來，公司的管理規(guī)模有望通過五大引擎戰(zhàn)略的執(zhí)行落地，快速邁向1億平米的更高級競爭門檻。

全面打造數(shù)字中南，智慧化建設賦能業(yè)務創(chuàng)新，提高運營效率與持續(xù)降本增效

在新技術周期開啟下，物業(yè)管理的科技化、數(shù)字化、智能化時代已經(jīng)漸行漸近，對比于海外發(fā)展成熟度較高的物業(yè)管理行業(yè)和行業(yè)龍頭公司，國內(nèi)物業(yè)管理公司的單位人力管理面積仍相對較低，而在成本構成方面，員工成本仍占據(jù)總成本的大部分比例，這是典型的勞動密集型的特征。

因此，國內(nèi)部分物業(yè)管理企業(yè)未來尋求變革的方向，是通過科技創(chuàng)新手段和平臺化的構建，來達到提升人效，提高運營效率，通過科技賦能為用戶創(chuàng)造更多的價值，蕞終提升用戶對平臺對公司的粘性。

據(jù)了解，2018年起，中南服務全面推進服務和管理的信息化，推動客戶端APP、模塊化計劃運營系統(tǒng)等的開發(fā)以及投入使用，業(yè)主在公司開發(fā)的"中南生活薈"服務平臺，就可實現(xiàn)在線繳費、報事保修、獲取小區(qū)信息以及聯(lián)系管家等，大大提高了辦事效率和生活體驗；另一方面，中南服務利用"中南生活薈"服務平臺、社區(qū)試點人臉識別系統(tǒng)等大數(shù)據(jù)技術提升標準化管理落地，精準洞察客戶需求，實現(xiàn)管理降本增效、服務智慧化，提升客戶滿意度。

據(jù)招股書所示，2018、2019年及2020年，中南服務續(xù)約率均達到90%以上，客戶滿意度分別為80、85及88，物業(yè)收繳率分別為85.4%、88.7%及90.4%，可見，公司的數(shù)字化和智慧化轉型進程，帶來的蕞直接結果就是提升用戶的服務質量和效率，蕞終增強公司服務對用戶產(chǎn)生的粘性。這將帶來為未來的業(yè)務創(chuàng)新和增值服務收入占比提升打下了極為鞏固的基礎。而得益于中南服務持續(xù)的數(shù)字化改造，公司的毛利率和利潤率也持續(xù)打開新的增長空間，公司成長性的"天花板"也隨之被打開。

結尾部分

物管行業(yè)已經(jīng)邁入新一個"百家爭鳴"的十年，而那些能夠不斷突圍而出的"后浪"和追趕者，以及其所擁有的一切特色和標簽，始終離不開"成長"兩個字。

正如全球著名投資人張磊在其著作《價值》中反復提及的理念，"流水不爭先，爭的是滔滔不絕。"他認為真正有價值的企業(yè)，是那些掌握了價值創(chuàng)造能力的企業(yè)。下一個十年，物管行業(yè)內(nèi)所出現(xiàn)的一切"彎道超車"的現(xiàn)象，蕞后肯定也離不開"科技、數(shù)字、智慧"等未來趨勢關鍵詞，這或許是物管行業(yè)實現(xiàn)價值創(chuàng)造的核心密碼之一。

因此，同時兼具成長性和科技能力兩種高價值標簽的中南服務，一旦成功上市之后其長期投資價值和未來的想象空間，既不容小覷，也不可忽視。

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