當前位置：首頁濰坊產(chǎn)業(yè)信息 正文內(nèi)容專題｜棚改退潮后山東半島城市分化研判——濟青臨尚有機會而菏煙威前景堪憂中南高科：標準廠房租售 全國上百園區(qū)招商中 4000123021

　　當前位置：首頁濟南產(chǎn)業(yè)信息 正文內(nèi)容專題｜棚改退潮后山東半島城市分化研判——濟青臨尚有機會而菏煙威前景堪憂中南高科：標準廠房租售 全國上百園區(qū)招商中00021

　　當前位置：首頁德州產(chǎn)業(yè)信息 正文內(nèi)容專題｜棚改退潮后山東半島城市分化研判——濟青臨尚有機會而菏煙威前景堪憂中南高科：標準廠房租售 全國上百園區(qū)招商中00021

　　長期看好濟南青島臨沂濟寧，菏澤煙臺威海等市場形勢仍嚴峻。

　　◎ 研究員 /楊科偉、柏品慧、李詩昀

　　山東乃是全國棚改diyi大省，7年棚改計劃開工量高達76萬套，成為房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆的催化劑。不過，2019年以來山東棚改規(guī)模持續(xù)縮水，2021年棚改計劃開工量低至12萬套，累計跌幅達84%。而在棚改退潮后，山東省房地產(chǎn)市場如何走向？各城市市場又將如何演變？

　　1、山東半島城市群規(guī)劃層層遞進，“十四五”新定位構(gòu)建“一群兩心三圈”

　　2005年，山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃經(jīng)山東省政府批準并報備國家發(fā)改委后，山東半島城市群正式成立。此后，城市群發(fā)展規(guī)劃層層遞進，2007年，《山東半島城市群總體規(guī)劃（2006-2020）》發(fā)布，此時的山東半島城市群只涵蓋濟南、青島、煙臺、淄博、威海、濰坊、東營、日照等8個城市。2017年2月，山東省政府印發(fā)《關(guān)于山東半島城市群發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)的批復(fù)》，將山東全省所有地級市納入城市群覆蓋范圍，并提出到2030年的遠景目標，即山東半島城市群綜合競爭力保持全國先進位次，城市群總?cè)丝谶_到1.06億左右，城鎮(zhèn)人口8000萬左右，全面建成發(fā)展活力足、一體化程度高、核心競爭力強的現(xiàn)代化國家級城市群。

　　2021年2月，《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》發(fā)布，賦予山東半島城市群新定位。山東半島城市群被劃入包含長江中游、山東半島、海峽西岸、中原地區(qū)、哈長、遼中南、北部灣和關(guān)中平原8個地區(qū)在內(nèi)的“組群”中。

　　“十四五”規(guī)劃中，也明確提出要發(fā)展壯大山東半島城市群，并將其列在同類別城市群——粵閩浙沿海城市群、中原城市群、關(guān)中平原城市群、北部灣城市群之前，充分彰顯山東半島城市群戰(zhàn)略地位。

　　根據(jù)zui新規(guī)劃，山東將加快構(gòu)建“一群兩心三圈”總體布局。“一群”即山東半島城市群；“兩心”即濟南建設(shè)國家中心城市、青島建設(shè)全球海洋中心城市；“三圈”意指省會、膠東、魯南都市圈，做強省會經(jīng)濟圈，以濟南為中心，輻射帶動淄博、泰安、聊城、德州、濱州、東營六市一體發(fā)展，提升膠東經(jīng)濟圈，以青島為龍頭，輻射帶動煙臺、威海、濰坊、日照四市，振興魯南經(jīng)濟圈，推動臨沂、棗莊、濟寧、菏澤四市強化城市功能。

　　圖：山東半島城市群“一群兩心三圈”總體布局

　　2、發(fā)揮山東半島城市群龍頭作用，引領(lǐng)沿黃地區(qū)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展

　　1、經(jīng)濟：省域排名第三，膠東半島是命脈，魯西地區(qū)發(fā)展滯后

　　2、人口：高度向濟南、青島聚集，菏澤百萬計人口凈流出

　　據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，山東全省常住人口規(guī)模達到10153萬，位列31個省區(qū)市第二，僅次于廣東省。與六普數(shù)據(jù)相比，山東十年間人口增長573萬，核心在于二胎放開、生育率提升，新生和幼年人口顯著增長，2020年山東0-14歲人口占比達18.78%，較2010年增長3.04個百分點。

　　山東人口高度向青島、濟南兩大核心城市聚集。作為省內(nèi)經(jīng)濟中心，加上近年來出臺大量落戶及人才引進政策，青島持續(xù)吸引外來人口流入，2020年常住人口首度跨過千萬大關(guān)，達1007萬人，占全省人口比重9.92%，較2010年提高0.82個百分點。省會濟南人口吸附力持續(xù)提升，2020年常住人口920萬人，占全省人口比重由六普的8.47%提高至七普的9.06%。

　　反觀魯西地區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展不暢、人口不斷外流。早年間，山東有“經(jīng)濟看膠東，人口在魯西”的說法，魯西地區(qū)土壤肥沃、農(nóng)業(yè)發(fā)達，適宜人口聚居生活。截至2020年，聊城、德州、泰安常住人口規(guī)模都在500萬人以上。但近些年，魯西各市占全省人口比重卻在持續(xù)下降，典型如泰安，占比較六普下降0.35個百分點至5.39%，核心在于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級陣痛，本地就業(yè)機會減少，適齡勞動人口被迫向省內(nèi)乃至省外核心城市遷移。

　　以常住戶籍人口比推測人口遷移情況，山東省共有9個城市本地人口凈流出，魯西地區(qū)城市獨占六席，2019年凈流出人口總計超過300萬人。其中，菏澤人口外流現(xiàn)象zui為嚴重，2019年凈流出人口約148萬人，常住戶籍人口比低至0.86。

　　3、收入：青島領(lǐng)跑，德州、菏澤皆低于3萬全省墊底

　　4、棚改：規(guī)模多年居全國之首后銳減84%，威海、日照等已清零

　　山東棚改規(guī)模連續(xù)多年穩(wěn)居全國首位，2016年，山東棚改計劃開工量便達到48萬套，占全國總規(guī)模的8%。2017、2018年，山東棚改持續(xù)發(fā)力，計劃開工量都在70萬套左右，全國占比分別為12.7%和9.6%。2018年，山東取消棚改貨幣化安置補貼，改為鼓勵實物安置。2019年，隨著全國棚改退潮，山東棚改也偃旗息鼓，當年棚改計劃開工量降至21萬套，同比驟降近七成。此后棚改規(guī)模逐年遞減，2020年跌至14.3萬套，2021年進一步回落至12.4萬套，較歷史高峰期跌幅多達84%。

　　2019年以來，山東省內(nèi)各城市棚改進入收尾階段，市場規(guī)模急劇縮水。典型如菏澤，堪稱山東省棚改diyi大市，2017年棚改計劃開工量高達18.2萬套，創(chuàng)歷史新高，2021年棚改計劃開工量跌至1.9萬套，累計跌幅多達90%。

　　2021年，僅限于青島、濱州、菏澤和聊城棚改仍具備一定的市場規(guī)模，棚改計劃開工量皆超萬套，其中聊城暫以2.5萬套排名首位，但較2018年高峰期4.9萬套縮水48%。7成以上城市棚改已然進入收尾階段，2021年棚改計劃開工量皆不足萬套，威海和日照更是清零。

　　5、樓市：青島、臨沂規(guī)模居前，威海、煙臺旅居需求低迷成交負增長

　　1、政策：嚴格限購限貸限售，落戶零門檻、人才購房補貼但收效平平

　　2、樓市：2020年一波三折翹尾收官，2021上半年供應(yīng)斷檔房價普漲

　　2015年，濟南樓市開始步入快速上升通道，并迎來成交大年，全年成交規(guī)模首次突破1000萬平方米。2016年，濟南樓市供需兩旺，房企推盤積極，全年供應(yīng)面積達1440萬平方米，購房者置業(yè)積極性頗高，全年成交面積達到1489萬平方米，創(chuàng)歷年新高。2017年，濟南樓市成交量跌價漲，一系列調(diào)控政策實施后房地產(chǎn)市場逐漸步入調(diào)整期，成交斷崖式下跌至670萬平方米，同比降55%，房價則保持慣性上移至11549元/平方米。2018年下半年至2019年，濟南限購升級，剛需客戶購買力瓶頸顯現(xiàn)，樓市持續(xù)轉(zhuǎn)冷，房企迫于業(yè)績指標壓力降價減配。

　　2020年上半年樓市小陽春，剛需和改善客群增多，年中一度轉(zhuǎn)冷，下半年房企集中降價放量填補年中業(yè)績?nèi)笨冢甑资袌鲈佻F(xiàn)購房熱潮。2021年上半年成交量價齊升，主因供貨斷檔，房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向保價提速逐步修復(fù)利潤，房價整體漲幅1000-2000元，1-7月累計成交645萬平方米，已接近2020年全年成交量，更是超過了2019年全年成交表現(xiàn)。上半年市場轉(zhuǎn)暖后，熱點板塊控制分銷成交占比，豪宅項目同樣下調(diào)銷售傭金。但下半年供應(yīng)將放量，市場預(yù)期成交保持高位，房價走穩(wěn)進一步上漲空間有限。

　　濟南地形狹長型，重點向東發(fā)展，本地人購房普遍遵循“買東不買西、買南不買北”原則。濟南CBD為全市價格高地，房價普遍3萬元/平方米以上，板塊內(nèi)在售房源稀缺。奧體板塊房價在3萬元/平方米左右，其中全運村學區(qū)二手房價格高達4萬元/平方米；高新區(qū)主打泛CBD概念，房價1.8-2.8萬元/平方米；漢峪板塊定位富人區(qū)，主打南部生態(tài)宜居環(huán)境，房價1.8-2.8萬元/平方米；雪山、唐冶早先不受當?shù)厝岁P(guān)注，認為是郊區(qū)，現(xiàn)全面升級成城市副中心，項目均價1.3-1.6萬元/平方米，東部片區(qū)相對偏僻的孫河板塊房價1.2萬元/平方米。

　　市中區(qū)、歷下區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，市政資源配置較好，zui受本地人認可。其中，歷下區(qū)學區(qū)云集，老破小學區(qū)房3-4萬元/平方米，市中區(qū)老城區(qū)2.3-2.5萬元/平方米，白馬山板塊1.7萬元/平方米。

　　西部片區(qū)購房者多為地緣性客戶，較少跨區(qū)購房?；笔a區(qū)近年來人口流速放大，學區(qū)缺失及生活配套不全是硬傷，本地人抗性較大，外地客受限購制約，僅以規(guī)劃難以吸引客戶，城區(qū)內(nèi)多為當?shù)赝林?。其中老城區(qū)房價1.8-2.2萬元/平方米，西客站房價1.2-1.5萬元/平方米。天橋區(qū)發(fā)展較為落后，城市面貌欠佳，近年來板塊發(fā)展稍有起色，北園板塊房價1.6-2萬元，藥山板塊去年起熱度持續(xù)升溫，項目銷售均價1.4萬元/平方米。

　　黃河以北起步區(qū)是未來城市規(guī)劃重點，市政府搬遷規(guī)劃利好，綠城在做區(qū)域內(nèi)的城市更新項目，但市場反響平淡，本地人區(qū)域抗性大，當前房價1.2萬元/平方米。

　　3、地市：近3年土拍愈加理性，首輪集中供地6成底價成交、4宗流拍

　　2015年，濟南土地市場開始升溫，春節(jié)后首場土拍，兩宗地塊引來房企291輪的激烈爭奪，為全年土拍奠定基調(diào)，2015年濟南涉宅用地成交平均溢價率升至27%。2016年，濟南土地成交量價齊升，涉宅用地成交建面接近1700萬平方米，平均樓板價升至3466元/平方米，同比近乎翻番，溢價率高達63%，較2015年增長35個百分點。2017年，由于調(diào)控持續(xù)加碼，疊加土拍新政規(guī)定溢價率超150%的地塊需現(xiàn)房出售，土地市場逐漸回歸理性，平均溢價率降至33%，樓板價結(jié)構(gòu)性上移，升至6233元/平方米。

　　2018年-2019年，濟南土地市場熱度明顯下降，成交量價保持平穩(wěn)運行，全年成交建面維持在1500萬平方米上下，溢價率跌至10%以下。2020年，受疫情影響，上半年供地受阻，導致全年供地節(jié)奏整體偏緩，成交建面1239萬平方米，同比下降12%。

　　2021年5月，濟南迎來首輪土地集中出讓。從結(jié)果來看，首輪土拍冷熱分化明顯，房企拿地態(tài)度總體保持理性。77宗涉宅用地中，4宗遭遇流拍，分布在歷城、長清、章丘、萊蕪，46宗地塊底價成交，多數(shù)僅1家房企報名競拍，僅10宗地塊溢價率超過30%，集中分布在市中、歷城、槐蔭。

　　王府莊、南北康、張馬、新東站等板塊備受房企關(guān)注。譬如市中區(qū)南北康組團4宗宅地，創(chuàng)下濟南年內(nèi)土拍溢價率zui高、樓板價zui高、競拍輪次zui多三項記錄，這主要得益于南部區(qū)域配套成熟、土地稀缺，且周邊競品少，該地塊經(jīng)過143輪競拍后zui終由萬科摘得，溢價率64%，單宗地塊成交樓板價zui高達13473元/平方米。又如王府莊E地塊經(jīng)過53輪競價被建發(fā)摘得，成交樓板價達到7114元/平方米，溢價率42%，海信經(jīng)41輪競價摘得王府莊F地塊，溢價率49%。

　　4、競爭格局：融創(chuàng)、中海、萬科包攬業(yè)績前三，綠地等增勢強勁

　　1、政策：限購限貸限售層層加碼，城陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房政策炒作后流產(chǎn)

　　2、新房：區(qū)域市場輪動城陽熄火主城四區(qū)升溫，后繼需求乏力成交轉(zhuǎn)降

　　2016-2017年，青島房地產(chǎn)市場異常火爆，成交量價出現(xiàn)一輪快速上漲行情。尤其是2016年，成交面積躍升至1989萬平方米，一舉創(chuàng)歷史新高。而在調(diào)控政策層層加碼后，2018-2019年市場回調(diào)持穩(wěn)，年均成交面積基本保持在1500萬平方米附近。2020年，城陽區(qū)落地共有產(chǎn)權(quán)房新政，帶動成交放量增長，全年城陽區(qū)成交246萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高。

　　2021年上半年，市場進一步升溫，成交表現(xiàn)超預(yù)期。7月，隨著市場需求釋放完畢，疊加房地產(chǎn)信貸政策收緊，市場明顯降溫。1-7月，全市累計成交929萬平方米，同比增長24%，成交均價15240元/平方米，同比上漲4%。

　　青島環(huán)灣發(fā)展，主城區(qū)涵蓋嶗山區(qū)、市南區(qū)、市北區(qū)和李滄區(qū)，房價依次遞減。嶗山區(qū)被譽為富人區(qū)，大云谷金茂府售價3.8萬元/平方米。市南區(qū)新房供應(yīng)緊俏，海景豪宅售價4-5萬元/平方米。市北、李滄為老城片區(qū)，房價2-2.5萬元/平方米。近郊城陽區(qū)、高新區(qū)，房價1-1.5萬元/平方米。西海岸新區(qū)市場熱度較高，項目扎堆，價格分化明顯，高端改善海景豪宅售價2-3萬元/平方米，小高層剛需產(chǎn)品售價1.5-1.7萬元/平方米。

　　膠南、即墨、城陽、膠州和黃島樓市成交活躍，1-7月成交面積均達到100萬平方米以上，合計成交占全市的比重多達73%。市南區(qū)因供應(yīng)短缺，前7月僅成交6萬平方米，仍居全市末位。

　　2016年，受惠于樓市成交放量，房地產(chǎn)庫存持續(xù)走低，2018年8月庫存面積一度跌至1053萬平方米歷史低位。2019年以來，市場整體供大于求，房地產(chǎn)庫存持續(xù)攀升。截至2021年7月，全市庫存面積約2448萬平方米，消化周期17.1個月。

　　膠州、膠南仍是庫存重壓區(qū)域，在售項目眾多，庫存面積都在600萬平方米附近，高新區(qū)庫存同樣見頂，去化周期達3年以上，去化壓力著實不容小覷。

　　縱觀當下青島房地產(chǎn)市場，不乏以下四方面的典型特征：

　　其一，區(qū)域市場輪動，城陽區(qū)熄火、主城四區(qū)升溫。2020年，城陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房政策利好加持下，成交放量增長，越秀星匯城開盤當天可售200套，進入平銷期月均成交40-50套。2021年以來，成交去化明顯放緩，越秀星匯城月均成交降至20-30套。反觀主城四區(qū)市場明顯升溫，例如嶗山區(qū)的大云谷金茂府月均成交40-60套，一街之隔的金茂悅首開去化率達到85%。

　　其二，內(nèi)生型需求主導，上半年集中釋放后繼需求增長乏力。青島屬內(nèi)生型需求城市，地緣性客群成交占比達6-8成。海景豪宅置業(yè)客群輻射范圍僅限于山東省內(nèi)，外地投資客占比不高于2成。而在上半年本地購房需求集中釋放后，后繼需求增長乏力，市場隨之降溫。

　　其三，購買力兩級分化，改善總價天花板500萬，鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需月供壓力大。例如嶗山區(qū)，主打中高端改善性需求，置業(yè)客群多為企業(yè)高管、私營業(yè)主、公務(wù)員等群體，總價天花板約500萬。又如城陽區(qū)上馬板塊，定位剛需，置業(yè)客群主要來自于鄉(xiāng)鎮(zhèn)工薪階層，其對價格異常敏感。越秀星匯城售價1.1萬元/平方米，客戶便感知到購房壓力，大都選擇適度提高首付比例，以期減輕月供壓力。

　　其四，地段、學區(qū)成置業(yè)首選，壓力片區(qū)分銷成交占比3-5成。購房喜歡一步到位，成交主力100-140平方米三房。城陽、膠南等去化壓力較大的片區(qū)普遍啟用分銷渠道，成交占比3-5成。相較于產(chǎn)品力、居住體驗，市區(qū)購房者更關(guān)注地段和學區(qū)，源于市區(qū)地少房少，優(yōu)質(zhì)地段遠比優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品更受市場歡迎。受此影響，外來房企紛紛減配，取消購房者不在意的功能配置。

　　3、二手房：與新房市場基本同頻，2021年首批限售解禁成交將創(chuàng)新高

　　青島二手房市場與新房市場基本同頻。2016年，青島二手房市場異?；馃幔山卉S升至614萬平方米，創(chuàng)歷史新高。而在政策加碼后，2018年二手房市場明顯遇冷，成交跌至394萬平方米低位。2019年以來，二手房市場有序復(fù)蘇，成交穩(wěn)步回升。

　　2021年，二手房市場進一步升溫，成交創(chuàng)同期新高。1-7月，二手房成交377萬平方米，同比增長31%，較2016年同期也增長21%。主要原因在于2017年首批2年限售房集中解禁，二手房掛牌量明顯增多，成交轉(zhuǎn)向活躍。全年二手房成交有望突破650萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

　　4、地市：勾地為主，首輪集中供地市北區(qū)誕生新地王其余皆底價成交

　　土拍市場不透明，勾地仍是房企主流的獲地方式。本土房企憑借良好的政企關(guān)系，拿地更有優(yōu)勢，品牌房企融創(chuàng)、金茂勾地同樣頗多。近年來，供地郊環(huán)化，黃島區(qū)、城陽區(qū)為主要供地區(qū)域。

　　而從青島首輪集中供地情況來看，共計成交61宗地，另有2宗地流拍。其中，市北開平路45號地塊吸引17家房企參與競拍，zui終綠城以樓板價17000元/平方米+自持商品住宅建面2156.9平方米競得，并刷新市北區(qū)單價地王紀錄，綠城借此首進市北區(qū)。其余60宗地皆底價成交，且均僅有1家房企競拍，購地仍是主流的拿地方式。

　　品牌房企斬獲頗豐，拿地總建面236萬平方米，占diyi批次供地規(guī)模的74%。其中，和達集團拿地體量zui大，布局區(qū)域同樣zui多，在城陽區(qū)、西海岸新區(qū)、即墨區(qū)均有落子，拿地總建面53.7萬平方米。海爾產(chǎn)城創(chuàng)拿地金額zui高，在嶗山區(qū)連拿兩宗地，拿地總金額32.8億元。

　　5、競爭格局：融創(chuàng)問鼎金額、面積雙冠，海信、和達躋身前三

　　1、政策：上調(diào)房貸利率新房放貸3-6月二手房停貸，土拍“雙限一競”

　　2、樓市：剛需依賴分銷走量占比超7成，改善疲軟北城新區(qū)以價換量

　　3、地市：本土房企壟斷優(yōu)質(zhì)土地，地價趨勢性上行北城新區(qū)每畝破千萬

　　1、政策：嚴控備案價房價名穩(wěn)實跌，首套、二套房貸利率升至5.4%和5.5%

　　2、樓市：17-19年房價翻倍，20年市場下行且愈加嚴峻需求近乎枯竭

　　2017年，煙臺房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，主城區(qū)商品住宅成交685萬平方米，創(chuàng)歷史新高。與此同時，房價步入上行通道，2019年房價順利實現(xiàn)翻倍增長。2020年，煙臺市場下行，主城區(qū)成交跌至406萬平方米，創(chuàng)近年來新低，開發(fā)商以價換量常態(tài)化。

　　2021年1-7月，煙臺主城區(qū)成交267萬平方米，同比增長48%，較2019年同期下降2%。具體而言，3、4兩月成交低位反彈，在售項目月均成交10-20套。但5月以來市場形勢愈加嚴峻，多數(shù)項目反饋市場需求近乎枯竭，月均成交降至個位數(shù)。

　　市場觀望情緒愈加濃重，一致預(yù)期房價還會跌，等等還能更便宜。在售項目日均到訪量不足10組，多數(shù)還是水客。即使和貝殼簽A代，提高傭金比例，成交提升幅度也有限。

　　縱觀當下煙臺房地產(chǎn)市場，不乏以下四方面的典型特征：

　　其一，各區(qū)域市場一片紅海，開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集需求有支撐但存購買力瓶頸。

　　樓市成交主要集中在芝罘、萊山兩區(qū)，2021年前7月芝罘區(qū)、萊山區(qū)分別成交72萬平方米和59萬平方米，合計占據(jù)近半的市場份額。各區(qū)域市場一片紅海，在售項目銷售周期均在兩年以上，現(xiàn)房銷售常態(tài)化。

　　芝罘區(qū)是原先的市中心，教育、商業(yè)配套成熟，但交通擁堵，老城區(qū)無新房在售，二手房售價1.4-1.6萬元/平方米，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房2-3萬元/平方米。新房主要集中在南部新城板塊，房價1.1-1.2萬元/平方米。

　　萊山區(qū)屬重點發(fā)展片區(qū)，2008年市政府搬遷，區(qū)域配套日臻完善，剛需盤售價1.2-1.4萬元/平方米，改善盤1.5-1.6萬元/平方米，一線萬元/平方米。相對而言，剛需盤更易去化，改善盤去化速度趨勢性放緩。

　　開發(fā)區(qū)是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，萬華（化工）、富士康、通用雪弗蘭等企業(yè)均設(shè)有廠房，需求有支撐，市場相對較好，房價1.1萬元/平方米，但存購買力瓶頸，售價達到1.2萬元/平方米便很難去化。

　　高新區(qū)位于萊山區(qū)與牟平區(qū)交匯處，房價1.1萬元/平方米。福山區(qū)沒有海景資源，房價7000-9000元/平方米，可以吸附開發(fā)區(qū)外溢剛需客群。牟平區(qū)主打旅游產(chǎn)業(yè)，區(qū)域內(nèi)有4A級旅游景區(qū)養(yǎng)馬島，房價7000-8000元/平方米。

　　其二，庫存迭創(chuàng)新高消化周期達31個月，旅游地產(chǎn)是“重災(zāi)區(qū)”，去化壓力zui大。

　　2017年，隨著樓市成交放量，煙臺房地產(chǎn)庫存持續(xù)走低。截至2018年9月，主城區(qū)庫存面積跌至815萬平方米，創(chuàng)近年來單月新低，消化周期降至14個月。

　　2019年下半年以來，受限于市場下行、成交去化放緩，煙臺房地產(chǎn)庫存穩(wěn)步抬升，近年來更是迭創(chuàng)新高。截至2021年7月，主城區(qū)庫存面積升至1253萬平方米，再創(chuàng)歷史新高，消化周期長達31個月。

　　旅游地產(chǎn)更是“重災(zāi)區(qū)”。疫情后國內(nèi)居民出游積極性大幅減弱，煙臺作為旅游城市，頗受沖擊。隨著外來人口大幅減少，旅居需求大受打擊，旅游地產(chǎn)更加不景氣，去化壓力不斷加劇。海景房成交去化顯著放緩，只有大幅度降價，才能提振成交去化。

　　其三，本地需求飽和并對價格敏感，購房偏好H戶型100平三房更易去化。

　　煙臺本地購房需求趨于飽和，家家戶戶都有房，買漲不買跌心理作祟，觀望情緒愈加濃重。到訪客戶轉(zhuǎn)化率持續(xù)下降，由2020年12%降至2021年上半年7%-8%，水客顯著增多。

　　購房者對價格敏感，多數(shù)項目降價幅度有限，去化效果也一般。部分旅游地產(chǎn)項目價格腰斬，售價由7000元/平方米降至3500元/平方米，確實能搶收一波客戶。

　　本地人對海景無感，購房偏好H戶型，即客廳在中間，房間在兩旁，排斥連廊戶型。剛需盤成交去化整體優(yōu)于改善盤，100平方米三房更易去化。

　　其四，嚴重依賴分銷成交占比過半，傭金比例2%-3%必須次月結(jié)傭。

　　在售項目成交去化嚴重依賴貝殼分銷，成交占比達到50%以上，傭金比例2%-3%，必須次月結(jié)傭。貝殼嚴禁返傭，但加盟門店經(jīng)紀人可能會給客戶返傭。房企嚴控營銷費用，分銷帶客案場銷售及管理人員傭金減半。

　　3、地市：2021年成交量價齊跌，新地塊全部底價成交流拍時有發(fā)生

　　煙臺供地明顯偏多，且供地節(jié)奏雜亂無章，成為市場下行壓力不斷加劇的重要因素。例如2018年，主城區(qū)涉宅用地成交建面808萬平方米，創(chuàng)近年來新高，顯著超出市場承受的極限。又如2020年，盡管樓市成交逐年走低，煙臺市政府并未調(diào)降供地指標，全年主城區(qū)涉宅用地成交建面673萬平方米，相當于同期主城區(qū)商品住宅成交面積的1.7倍。

　　受此影響，房企拿地態(tài)度愈加謹慎，2021年以來土地成交量價齊跌。1-7月，主城區(qū)涉宅用地成交建面185萬平方米，同比下降39%，較2019年同期增長2%；平均樓板價2977元/平方米，同比下跌18%，較2019年下跌4%。值得一提的是，前7月新晉出讓地塊全部底價成交，流拍現(xiàn)象也時有發(fā)生。

　　1、政策：碩士、博士購房補貼3-5萬，房貸利率三次上調(diào)現(xiàn)不低于5.65%

　　2、樓市：成也棚改敗也棚改，供求嚴重失衡降價潮蔓延爛尾風險發(fā)酵

　　3、地市：成交量價齊跌，前7月近乎全部底價成交、流拍率高達30%

　　1、山東半島進階中國第六大城市群，濟南、青島都市圈將成核心載體

　　山東半島城市群現(xiàn)已晉升為中國第六大城市群。2020年，山東半島城市群GDP總量達到7.3萬億元，在已經(jīng)獲批的19大城市群中排名暫居第六位，與中原、粵閩浙沿海和成渝城市群并稱為中國經(jīng)濟的第三發(fā)展雁陣。

　　不可否認的是，現(xiàn)階段山東半島城市群經(jīng)濟規(guī)模較中國經(jīng)濟領(lǐng)頭雁的長三角城市群仍存在巨大差距，但較第二發(fā)展雁陣的長江中游、粵港澳、京津冀的經(jīng)濟差距并非不可逾越，未來山東半島城市群所屬的經(jīng)濟地位仍有進一步提升的可能性。

　　第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年山東半島城市群常住人口總量達到10153萬人，乃是為數(shù)不少的常住人口總量突破1億人的超大城市群，在獲批的19大城市群中排名暫列第六位，足以彰顯山東半島城市群人口規(guī)模優(yōu)勢突出，經(jīng)濟發(fā)展后勁依舊可期。

　　濟南、青島都市圈將成山東半島城市群新一輪發(fā)展的核心載體。規(guī)劃顯示，濟南都市圈由濟南、淄博、泰安、德州、聊城和濱州市鄒平縣構(gòu)成，青島都市圈則由青島、濰坊和煙臺市萊陽市、海陽市構(gòu)成。2030年，濟南都市圈總?cè)丝趯⑦_到3500萬人，其中城鎮(zhèn)人口達到2600萬人；青島都市圈總?cè)丝趯⑦_到2300萬人，其中城鎮(zhèn)人口達到1800萬人。

　　2、長期看好濟南青島臨沂濟寧，菏澤煙臺威海等市場形勢仍嚴峻

　　展望未來，山東半島城市群房地產(chǎn)市場或?qū)⒄w走穩(wěn)，成交規(guī)模有望保持在較高水平，但各城市市場或?qū)⒊掷m(xù)分化，并劃分為以下五大梯隊：

　　diyi梯隊：濟南、青島。長期來看，省內(nèi)三、四線城市人口仍向核心城市濟南、青島聚集，有望給房地產(chǎn)市場提供充足的需求支撐，市場前景可高看一線年下半年濟南供應(yīng)將明顯放量，預(yù)計成交將高位保持，房價也將趨勢性走穩(wěn)。隨著上半年市場需求急速釋放，下半年青島市場需求大概率將增長趨緩，預(yù)計成交將適度回落，但并不會明顯失速。

　　第二梯隊：臨沂、濟寧等。臨沂、濟寧均是山東省的人口大市，潛在購房需求較為充裕，長期市場前景著實可期。例如臨沂，七普常住人口多達1101.8萬人，高居全省首位。短期來看，臨沂前期房價上漲過快，難免透支未來市場預(yù)期，市場或?qū)㈦A段性降溫，成交回落已是大概率事件。其中，改善性需求漸趨飽和，高端盤去化承壓，打折降價常態(tài)化。剛需則全面接棒改善，成交去化依舊不成問題。濟寧市場仍處快速發(fā)展期，城市成交均價尚未破萬，市場購買力仍有支撐。受惠于地價上漲推升房價上漲預(yù)期，預(yù)計濟寧有望保持較高市場熱度，成交量價將繼續(xù)平穩(wěn)上漲。

　　第三梯隊：淄博、濰坊等。2021年上半年，得益于供應(yīng)斷檔，淄博、濰坊房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小陽春行情，成交明顯轉(zhuǎn)暖。不過，下半年供應(yīng)將有所放量，但市場需求增長乏力，短期市場前景普遍不容樂觀。長期來看，受限于供地明顯偏多，淄博、濰坊房地產(chǎn)市場整體供大于求，去庫存將是市場主旋律，市場前景謹慎樂觀。

　　第四梯隊：煙臺、威海、日照等。長期以來，煙臺、威海、日照憑借出眾的海景資源，外來旅居客群乃是房地產(chǎn)市場重要的置業(yè)群體。疫后外來人口大幅減少，旅居需求大受打擊，旅游地產(chǎn)成為重災(zāi)區(qū)。其中，煙臺、威海市場形勢愈加嚴峻，多數(shù)項目反饋市場需求近乎枯竭，唯有大幅度降價，才能階段性提振成交去化。日照人口基數(shù)相對較低，七普常住人口低至296.8萬人，潛在購房需求增長瓶頸盡顯，樓市成交規(guī)模提升空間顯著受限。下半年日照市場同樣出現(xiàn)疲軟特征，短期內(nèi)成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行。

　　第五梯隊：菏澤等。當下菏澤市場形勢zui嚴峻，棚改退潮后市場便是“一地雞毛”。一方面，房地產(chǎn)庫存高企，在售項目去化壓力不斷加劇，降價潮加速蔓延，客戶甚至擔憂項目存在爛尾風險。另一方面，棚改拆遷導致市場需求嚴重飽和，戶均3-5套房乃是普遍現(xiàn)象，增量購房需求著實寥寥。聯(lián)系到2021年下半年以及2022年將迎來回遷安置房集中入市的高峰期，相對低廉的價格勢必將分流部分潛在置業(yè)群體，使得原本慘淡的市場更加雪上加霜，長期市場前景著實堪憂。

　　棚改退潮后山東半島城市分化研判 ——濟青臨尚有機會而菏煙威前景堪憂

　　diyi章 構(gòu)建“一群兩心三圈”，提升沿黃地區(qū)龍頭作用

　　1、山東半島城市群規(guī)劃層層遞進，“十四五”新定位構(gòu)建“一群兩心三圈”

　　2、發(fā)揮山東半島城市群龍頭作用，引領(lǐng)沿黃地區(qū)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展

　　第二章 膠東與魯西差距懸殊，但棚改收尾與旅居低迷并行

　　1、經(jīng)濟：省域排名第三，膠東半島是命脈，魯西地區(qū)發(fā)展滯后

　　2、人口：高度向濟南、青島聚集，菏澤百萬計人口凈流出

　　3、收入：青島領(lǐng)跑，德州、菏澤皆低于3萬全省墊底

　　4、棚改：規(guī)模多年居全國之首后銳減84%，威海、日照等已清零

　　5、樓市：青島、臨沂規(guī)模居前，威海、煙臺旅居需求低迷成交負增長

　　第三章 濟南：樓市量價齊增但需求轉(zhuǎn)弱，首輪土拍平淡收場

　　1、政策：嚴格限購限貸限售，落戶零門檻、人才購房補貼但收效平平

　　2、樓市：2020年一波三折翹尾收官，2021上半年供應(yīng)斷檔房價普漲

　　3、地市：近3年土拍愈加理性，首輪集中供地6成底價成交、4宗流拍

　　4、競爭格局：融創(chuàng)、中海、萬科包攬業(yè)績前三，綠地等增勢強勁

　　第四章 青島：市場升溫但后繼需求乏力，二手房成交創(chuàng)新高

　　1、政策：限購限貸限售層層加碼，城陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房政策炒作后流產(chǎn)

　　2、新房：區(qū)域市場輪動城陽熄火主城四區(qū)升溫，后繼需求乏力成交轉(zhuǎn)降

　　3、二手房：與新房市場基本同頻，2021年首批限售解禁成交將創(chuàng)新高

　　4、地市：勾地為主，首輪集中供地市北區(qū)誕生新地王其余皆底價成交

　　5、競爭格局：融創(chuàng)問鼎金額、面積雙冠，海信、和達躋身前三

　　第五章 臨沂：樓市降溫改善盤以價換量，土拍高熱地價續(xù)漲

　　1、政策：上調(diào)房貸利率新房放貸3-6月二手房停貸，土拍“雙限一競”

　　2、樓市：剛需依賴分銷走量占比超7成，改善疲軟北城新區(qū)以價換量

　　3、地市：本土房企壟斷優(yōu)質(zhì)土地，地價趨勢性上行北城新區(qū)每畝破千萬

　　第六章 煙臺：市場下行需求近乎枯竭，旅游地產(chǎn)成重災(zāi)區(qū)

　　1、政策：嚴控備案價房價名穩(wěn)實跌，首套、二套房貸利率升至5.4%和5.5%

　　2、樓市：17-19年房價翻倍，20年市場下行且愈加嚴峻需求近乎枯竭

　　3、地市：2021年成交量價齊跌，新地塊全部底價成交流拍時有發(fā)生

　　第七章 菏澤：樓、地市皆低迷，降價潮蔓延爛尾風險發(fā)酵

　　1、政策：碩士、博士購房補貼3-5萬，房貸利率三次上調(diào)現(xiàn)不低于5.65%

　　2、樓市：成也棚改敗也棚改，供求嚴重失衡降價潮蔓延爛尾風險發(fā)酵

　　3、地市：成交量價齊跌，前7月近乎全部底價成交、流拍率高達30%

　　第八章 展望：市場走弱且分化明顯，濟南青島臨沂等尚有機會

　　1、山東半島進階中國第六大城市群，濟南、青島都市圈將成核心載體

　　2、長期看好濟南青島臨沂濟寧，菏澤煙臺威海等市場形勢仍嚴峻

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　　9月20日，記者在膠王路安丘至青州段改建工程工地上了解到，工程正處于安裝中央隔離護欄階段。10月1日，該工程將結(jié)束施工，正式竣工通車。屆時，昌樂與青州間將實現(xiàn)一級公路相連接。 9月20日，記者在S325膠王路安丘至青州段改建工程工地看到，工人師傅們正在進行中央隔離帶、路牙石施工，確保工程10月1日竣工通車。 膠王路是一條省級干線公路，起點...

　　1）廠房占地總面積20畝 ，車間面積10000平米，檐高9-18米，辦公面積4層2100大型鋼結(jié)構(gòu)標準廠房，帶辦公室宿舍，目前鑄造生意穩(wěn)定經(jīng)營中 2）地面硬化，水電齊全，帶變壓器，有自備井，可做工廠，7部行車（3-5噸），帶訂單經(jīng)營。兩條416B垂直線噸電爐。手續(xù)齊全，帶所有的鑄造設(shè)備設(shè)施。每月有固定訂單400噸左右，接手可干。 3）現(xiàn)在...

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　　本人從事產(chǎn)業(yè)招商15年，歡迎各類產(chǎn)業(yè)資源合作。2020年6月起任中南高科（A股上市公司中南集團旗下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商） 全國招商中心 招商總監(jiān)； 2018年3月起任華夏幸福（600340） 產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團 招商顧問； 2017年1月起任華夏幸福（600340）關(guān)聯(lián)企業(yè) 空間家 （產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)O2O平臺）上海工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營部 高級合伙人； 2005年到2016年任上海廠房網(wǎng)（上海正佳商務(wù)咨詢有限公司）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商總經(jīng)理CEO；本人手機 微信同號【本站部份內(nèi)容收集于網(wǎng)絡(luò)，如有不妥之處請聯(lián)系我刪除】

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